전세계약이 끝나면
집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다.
하지만 집값이 떨어졌거나
집주인의 자금 사정이 나빠진 경우,
계약이 끝나도 보증금을
제때 받지 못하는 일이 생길 수 있습니다.
수억 원에 달하는 전세보증금을
개인이 직접 받아내는 과정은 쉽지 않습니다.
이런 위험에 대비하는 제도가
전세보증금 반환보증입니다.
대표적인 가입기관은 다음 세 곳입니다.
HUG 주택도시보증공사
HF 한국주택금융공사
SGI서울보증
세 기관 모두 집주인이 보증금을 반환하지 못할 때
일정한 조건을 충족하면
보증기관이 세입자에게 먼저 지급하는
안전장치를 제공합니다.
하지만 가입 가능한 전세금과
주택가격 평가방식,
보증료와 신청경로가 서로 다릅니다.
이번 글에서는 2026년 기준
HUG·HF·SGI 전세보증금 반환보증의 차이와
가입조건, 보증료 계산,
신청방법과 거절 사유까지 정리해보겠습니다.
전세보증금 반환보증 한눈에 비교
HUG 전세보증금반환보증
보증금 기준
수도권 7억 원 이하
그 외 지역 5억 원 이하
특징
일반 임차인이 가장 널리 이용하는 반환보증
보증금액
심사한도 안에서
전세보증금 전부 또는 일부 신청 가능
신청기한
전세계약기간의 절반이 지나기 전
신청방법
HUG 안심전세 앱,
온라인 제휴 서비스 또는 위탁은행
HF 일반전세지킴보증
보증금 기준
수도권 7억 원 이하
그 외 지역 5억 원 이하
특징
HF 전세자금보증을 이용 중이거나
대출과 동시에 신청하는 사람에게 적합
보증금액
전세보증금 전액만 가입 가능
일부 금액만 가입할 수 없음
신청기한
전세계약기간의 절반이 지나기 전
신청방법
HF 전세자금보증을 이용한 은행에서 신청
SGI 전세금보장신용보험
보증금 기준
아파트는 별도의 보증금 상한이 없으며,
아파트 이외 주택은 10억 원 이내
특징
HUG·HF 한도를 넘는
고액 아파트 전세에서 검토할 수 있음
보증금액
임대차계약서상의 보증금 전액
신청방법
SGI서울보증 지점·대리점 또는
온라인 가입신청
주의사항
보험료와 가입 가능 여부는
주택과 임대인의 심사 결과에 따라 달라짐
1. 전세보증금 반환보증이란?
전세보증금 반환보증은
전세대출을 갚아주는 상품이 아닙니다.
전세계약이 끝났는데도
집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때,
보증기관이 약정된 범위 안에서
세입자에게 보증금을 지급하는 상품입니다.
반환보증과 대출보증은 다릅니다
전세자금 대출보증
세입자가 은행 대출금을 갚지 못할 때
보증기관이 은행에 대신 갚는 보증입니다.
전세보증금 반환보증
집주인이 세입자에게
전세보증금을 돌려주지 못할 때
보증기관이 세입자에게 지급하는 보증입니다.
전세대출에 보증이 붙어 있다고 해서
내 전세보증금 반환까지
자동으로 보호되는 것은 아닐 수 있습니다.
대출을 받을 때
‘전세자금보증’만 가입한 것인지,
‘전세보증금 반환보증’까지
함께 가입했는지 확인해야 합니다.
2. HUG 전세보증금반환보증 가입조건
HUG는 일반 세입자가
가장 먼저 검토하는 반환보증 가운데 하나입니다.
아파트뿐 아니라
빌라와 다가구주택,
단독주택과 주거용 오피스텔 등
여러 주택유형을 대상으로 합니다.
HUG 가입 가능한 주택
아파트
연립주택
다세대주택
단독주택
다가구주택
다중주택
주거용 오피스텔
노인복지주택
주거용 오피스텔은
임대차계약서나 중개대상물 확인설명서에
주거용이라는 표시가
있어야 할 수 있습니다.
근린생활시설이나
지역아동센터,
가정어린이집 등은
일반적인 반환보증 대상 주택이 아닙니다.
HUG 전세보증금 한도
HUG 반환보증을 신청하려면
임대차보증금이 다음 금액 이하여야 합니다.
서울·경기·인천: 7억 원 이하
그 밖의 지역: 5억 원 이하
그러나 전세금이
이 한도 안에 있다고 해서
무조건 가입되는 것은 아닙니다.
주택가격과 기존 대출,
다른 세입자의 보증금까지 함께 확인합니다.
일반적인 보증한도는 다음 방식으로 계산합니다.
**주택가격의 90%
선순위채권에는
근저당권 설정금액 등이 포함됩니다.
다가구주택은 먼저 입주한 세입자의
선순위 보증금까지 확인할 수 있습니다.
HUG의 주요 가입조건
다음 조건을 충족해야
가입 가능성이 높습니다.
아파트와 다세대주택 같은 집합건물은
다른 세대가 전입돼 있으면
가입이 제한될 수 있습니다.
단독·다가구주택은
여러 세대가 거주하는 구조이기 때문에
다른 세입자의 보증금과
확정일자 현황까지 추가로 확인합니다.
HUG 신청기한
신규 전세계약은
잔금지급일과 전입신고일 중
더 늦은 날부터 계산해
계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
2년 계약이라면 일반적으로
계약 시작 후 약 1년이 지나기 전까지입니다.
하지만 심사와 보완서류 제출에
시간이 걸릴 수 있으므로
계약기간 절반에 가까워질 때까지
기다리는 것은 좋지 않습니다.
가능하면 잔금을 지급하고
전입신고와 확정일자를 마친 뒤
일찍 신청하는 것이 안전합니다.
갱신계약 역시
갱신한 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
HUG 보증료
보증료는 다음 방식으로 계산합니다.
보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365
HUG 공식 모바일 상품안내에서는
주택유형과 보증금,
부채비율 등에 따라
연 0.115%~0.154% 수준으로 안내하고 있습니다.
다만 실제 적용요율은
심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
저소득가구와 신혼부부,
한부모·다자녀·장애인가구 등은
조건에 따라 보증료 할인을
받을 수 있습니다.
모바일 신청과 보증료 일시납에도
각각 할인 혜택이 적용될 수 있습니다.
HUG 신청방법
HUG 반환보증은 다음 경로에서
신청할 수 있습니다.
HUG 안심전세 앱
네이버 부동산
카카오페이
토스
HUG 위탁은행 영업점
위탁은행에는 국민은행과 신한은행,
우리은행과 하나은행,
농협은행과 기업은행 등
여러 금융기관이 포함됩니다.
주택유형과 신청량에 따라
모바일 접수가 지연되거나
이용 가능한 신청경로가
달라질 수 있습니다.
신청 전에 HUG 안심전세 앱에서
현재 이용 가능한 채널을 확인하세요.
3. HF 전세지킴보증 가입조건
HF의 정식 상품명은
일반전세지킴보증입니다.
보증료가 비교적 낮다는 장점이 있지만
누구나 독립적으로 신청할 수 있는 상품은 아닙니다.
일반적으로 HF 전세자금보증을
이용하고 있거나,
HF 보증 전세대출과 반환보증을
동시에 신청하는 경우 이용할 수 있습니다.
HF 가입 대상
일반전세지킴보증은
다음과 같은 세입자가 검토할 수 있습니다.
현재 받은 전세대출이
HUG나 SGI 보증 대출이라면
HF 일반전세지킴보증에
바로 가입하지 못할 수 있습니다.
전세대출을 받은 은행에서
어느 기관의 보증을 사용했는지 먼저 확인하세요.
HF 보증한도
HF의 지역별 한도는
HUG와 비슷합니다.
서울·경기·인천: 최대 7억 원
그 밖의 지역: 최대 5억 원
주택가격은 HF가 정하는 기준으로
12억 원 이하여야 합니다.
실제 목적물별 보증한도는 다음과 같습니다.
**주택가격의 90%
지역별 한도와
목적물별 한도 가운데
더 적은 금액이 적용됩니다.
HF는 임대차계약서에 적힌
전세보증금 전액에 대해서만 가입할 수 있습니다.
예를 들어 보증금이 2억 원인데
1억 원만 골라서 가입하는 것은 어렵습니다.
HF 가입조건
아파트와 연립·다세대,
주거용 오피스텔은
원칙적으로 다른 세대의 전입이 확인되면
가입이 어려울 수 있습니다.
HF 보증료
HF 보증료율은
주택의 LTV 수준에 따라 달라집니다.
일부 우대가구는
적용요율에서 연 0.02%포인트를
인하받을 수 있습니다.
보증료 계산방식은 다음과 같습니다.
보증금액 × 보증료율
× 임대차계약기간 ÷ 365
LTV가 낮을수록
보증기관이 판단하는 위험이 낮아
보증료도 줄어드는 구조입니다.
HF 신청방법
HF 일반전세지킴보증은
HF 전세자금보증을 이용한 금융기관에서 신청합니다.
대표적인 취급 금융기관은 다음과 같습니다.
국민은행
신한은행
우리은행
하나은행
농협은행
기업은행
카카오뱅크
케이뱅크
토스뱅크
지방은행 등
현재 전세대출을 이용한 은행에
다음과 같이 문의하면 됩니다.
“제 전세대출이 HF 전세자금보증 상품인지,
전세지킴보증을 추가로 신청할 수 있는지 확인해 주세요.”
4. SGI 전세금보장신용보험 가입조건
SGI서울보증의 상품명은
전세금보장신용보험입니다.
HUG나 HF보다
보증금 한도가 넓다는 특징이 있습니다.
특히 수도권 전세금이 7억 원을 넘는
고가 아파트 계약이라면
SGI 상품을 검토하게 되는 경우가 많습니다.
SGI 가입금액
SGI 공식 상품안내 기준으로
보험가입금액은 임대차계약서상의
임차보증금 전액입니다.
아파트는 별도의 보증금 상한이 없으며,
아파트 이외의 주택은
임차보증금 10억 원 이내에서 가입할 수 있습니다.
다만 보증금 한도가 넓다는 것이
심사를 하지 않는다는 뜻은 아닙니다.
주택가격과 선순위 대출,
임대인의 신용과 권리관계 등에 따라
가입이 거절되거나
보장한도가 달라질 수 있습니다.
SGI의 주요 조건
SGI는 민간 보험사이기 때문에
개별 계약에 대한 심사 결과가 중요합니다.
HUG에서 거절됐다고 해서
SGI에서는 무조건 가입되는 것도 아니며,
반대로 HUG 한도를 넘는 고가 아파트라도
SGI 심사 결과에 따라 가입할 수 있습니다.
SGI 보험료
SGI 보험료는 다음 방식으로 산정됩니다.
보험가입금액 × 적용요율 × 보험기간
주택유형과 LTV,
개인·법인 여부,
할인 또는 할증요건에 따라
실제 요율이 달라질 수 있습니다.
따라서 SGI는 온라인 설명만 보고
정확한 보험료를 계산하기보다
해당 주택의 주소와 보증금,
선순위채권 정보를 제출해
지점에서 견적을 받아보는 것이 정확합니다.
일반적으로 가입한도가 넓은 대신
HUG나 HF보다 보험료 부담이 커질 수 있으므로
가입 가능 여부뿐 아니라
최종 보험료까지 비교해야 합니다.
SGI 신청방법
SGI서울보증 홈페이지에서
보험가입 신청을 하거나,
가까운 SGI 지점과 대리점을 통해
상담·신청할 수 있습니다.
SGI 신청 전에는 다음 정보를
준비해두는 것이 좋습니다.
임대차계약서
주민등록등본
확정일자 확인서류
전입세대확인서
부동산 등기사항증명서
보증금 지급내역
임대인 정보
선순위 대출 현황
계약에 따라
추가서류가 요구될 수 있습니다.
5. HUG·HF·SGI 중 어디가 좋을까?
어느 기관이 무조건 가장 좋다고
정할 수는 없습니다.
본인의 전세대출과
보증금 규모,
주택유형과 선순위 대출을
함께 봐야 합니다.
일반적인 전세계약이라면 HUG
전세보증금이 수도권 7억 원,
그 외 지역 5억 원 이하이고
HF 대출을 사용하지 않는다면
HUG를 먼저 검토할 수 있습니다.
신청채널이 비교적 다양하고
여러 주택유형을 취급한다는 장점이 있습니다.
HF 전세대출을 이용한다면 HF
현재 이용 중인 전세대출이
HF 전세자금보증 상품이라면
HF 일반전세지킴보증을
먼저 비교해보는 것이 좋습니다.
보증료율이 낮은 편이며
대출받은 금융기관에서 함께 처리할 수 있습니다.
다만 보증금 전액으로만 가입해야 하고
HF 전세자금보증 이용조건이 있습니다.
고액 아파트 전세라면 SGI
수도권 전세보증금이
7억 원을 넘는 아파트라면
HUG와 HF의 지역별 한도를
초과할 수 있습니다.
이 경우 아파트 보증금에
별도 상한을 두지 않는
SGI 전세금보장신용보험을
검토할 수 있습니다.
다만 보험료와 심사조건은
반드시 별도로 확인해야 합니다.
6. 보증료는 얼마나 나올까?
보증료는 단순히
전세금이 같다고 똑같지 않습니다.
다음 요소에 따라 달라집니다.
보증기관
전세보증금
주택유형
주택가격
선순위 대출금액
계약기간
부채비율 또는 LTV
사회배려계층 할인 여부
모바일 신청 할인 여부
간단한 계산 예시
전세보증금 2억 원을
2년 동안 전액 보증하고,
적용요율이 연 0.12%라고 가정하면
2억 원 × 0.12% × 2년
= 약 48만 원입니다.
이는 계산을 위한 단순 예시이며,
실제 보증료는 각 기관의 심사와
할인·할증 적용에 따라 달라집니다.
보증료 지원사업도 확인하세요
일정 소득 이하의 무주택 임차인은
전세보증금 반환보증료 지원사업을 통해
이미 낸 보증료를
환급받을 수 있습니다.
현재 정부 안내에서는
조건에 따라 최대 40만 원까지
지원받을 수 있는 사업이 운영되고 있습니다.
다만 지자체별로 지원 대상과
소득기준, 신청기간과 예산이 다릅니다.
보증에 먼저 가입해
보증료를 납부한 뒤,
정부24 보조금24 또는
주소지 관할 시·군·구청에서
‘전세보증금 반환보증 보증료 지원’을
검색해보세요.
예산이 소진되면
조기에 마감될 수 있습니다.
7. 공통으로 준비하면 좋은 서류
기관마다 요구하는 서류는 다르지만
다음 자료는 미리 준비해두면 좋습니다.
확정일자부 임대차계약서
갱신계약이면 최초 계약서
주민등록등본
신분증
전입세대확인서
전세보증금 지급 영수증
계좌이체 내역
부동산 등기사항증명서
건축물대장
가족관계증명서
보증료 할인 증빙서류
모바일 신청은 일부 행정정보를
자동으로 불러올 수 있지만,
주택이나 계약에 특이사항이 있으면
추가서류가 요구될 수 있습니다.
8. 가입 전 반드시 확인할 사항
등기부등본의 소유자가 계약자와 같은지
임대차계약서의 집주인과
등기부등본상 소유자가 같은지 확인해야 합니다.
공동소유 주택이라면
소유자 전원이 계약에 참여했는지도 확인하세요.
근저당이 얼마나 설정돼 있는지
등기부등본 을구에서
근저당권 설정액을 확인해야 합니다.
실제 빌린 대출잔액이 아니라
등기부에 표시된 채권최고액이
심사에 활용될 수 있습니다.
근저당과 전세보증금을 더한 금액이
주택가격에 지나치게 가깝다면
반환보증 가입이 어려울 수 있습니다.
위반건축물인지
건축물대장에
‘위반건축물’이라는 표시가 있으면
보증가입이 제한될 수 있습니다.
빌라나 다가구주택은
계약 전에 건축물대장을
꼭 확인하는 것이 좋습니다.
신탁등기된 주택인지
등기부등본에 신탁등기가 있다면
일반 집주인이 임대계약을 체결할 권한이 있는지
신탁원부와 수탁자의 동의를
추가로 확인해야 합니다.
신탁회사의 동의 없이 계약하면
보증가입뿐 아니라
대항력에도 문제가 생길 수 있습니다.
계약서에 이상한 특약이 없는지
전세보증금 반환채권의 양도나
담보제공을 금지하는 특약이 있다면
보증가입에 문제가 될 수 있습니다.
보증보험 가입을 방해하는 내용이 없는지
계약 전에 확인하세요.
9. 보증에 가입하면 무조건 바로 받을 수 있을까?
반환보증은
가입만 했다고 자동으로 입금되는 상품이 아닙니다.
계약 종료 후에도
집주인이 보증금을 지급하지 않으면
보증기관에 사고를 신고하고
이행청구 절차를 진행해야 합니다.
기관에 따라 다음 절차가
필요할 수 있습니다.
계약 해지 또는 종료 확인
집주인에게 계약종료 통보
보증금 반환 요구
임차권등기명령 신청
주택 인도 또는 명도
보증금반환채권 양도
이행청구 서류 제출
특히 이사를 먼저 해야 한다면
임차권등기를 완료하기 전에
전입신고를 빼거나 집을 완전히 넘겨주면
대항력에 문제가 생길 수 있습니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면
반드시 보증기관과 법률 전문가에게
절차를 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
집주인의 동의가 있어야 가입할 수 있나요?
일반적인 임차인 반환보증은
세입자가 신청할 수 있습니다.
다만 가입 사실이나 채권양도 등이
집주인에게 통지될 수 있고,
주택과 계약형태에 따라
추가 확인이 필요할 수 있습니다.
전세계약 후 바로 신청할 수 있나요?
잔금지급과 전입신고,
확정일자를 완료한 뒤 신청하는 것이 일반적입니다.
대출과 반환보증을
동시에 신청하는 상품은
보증서 발급일까지 조건을 갖추는 방식으로
처리될 수도 있습니다.
계약기간 절반이 지났다면 가입할 수 없나요?
일반적인 HUG와 HF 상품은
계약기간 절반이 지나기 전 신청해야 합니다.
특례 적용지역이나 특별상품이 아니라면
기한이 지나 가입이 어려울 수 있습니다.
심사가 끝나는 날짜가 아니라
신청 접수와 서류완료 기준이 중요할 수 있으므로
기한 직전까지 기다리지 않는 것이 좋습니다.
집주인이 바뀌면 보증은 유지되나요?
매매로 집주인이 변경되면
보증기관에 변경사실을 신고해야 할 수 있습니다.
새 임대인의 정보와 등기부등본을
제출해야 하는 경우도 있습니다.
보증에 가입했다고
임대인 변경을 알리지 않아도 되는 것은 아닙니다.
전세계약을 갱신하면 자동으로 연장되나요?
반환보증은 일반적으로
전세계약 갱신과 별도로
보증 갱신절차를 진행해야 합니다.
보증금과 계약기간,
임대인과 주택 권리관계가 달라질 수 있으므로
새 계약서를 작성한 뒤
보증기관에 갱신을 신청하세요.
반환보증 가입이 거절되면 계약을 취소할 수 있나요?
계약서에 관련 특약이 없다면
보증가입 거절만으로
계약금을 당연히 돌려받을 수 있다고
단정하기 어렵습니다.
계약서에 다음과 같은 특약을
미리 넣는 방법을 검토할 수 있습니다.
“임차인의 귀책사유 없이 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 임대인은 계약금을 전액 반환한다.”
실제 특약문구는 계약 상황에 따라
공인중개사나 법률 전문가와 협의하세요.
마무리
전세보증금 반환보증은
전세사기를 완전히 막아주는 제도는 아닙니다.
하지만 정상적인 계약인데도
집주인이 보증금을 반환하지 못하는 상황에서
세입자의 큰 재산을 보호할 수 있는
중요한 안전장치입니다.
일반적인 전세계약은 HUG,
HF 보증 전세대출 이용자는 HF,
수도권 7억 원을 넘는 고액 아파트 전세는
SGI를 우선 비교해볼 수 있습니다.
다만 기관 이름만 보고 선택해서는 안 됩니다.
주택가격과 근저당,
위반건축물과 신탁등기,
신청기한과 실제 보증료를
함께 확인해야 합니다.
가장 좋은 방법은
전세계약서를 작성하기 전에
반환보증 가입이 가능한 주택인지
미리 확인하는 것입니다.
계약 후에는 전입신고와 확정일자를 완료하고
계약기간 절반이 지나기 전에
반환보증 신청을 마치세요.
전세보증금 반환보증 HUG·HF·SGI 차이를 정리했습니다. 기관별 가입조건, 보증한도, 보증료 계산, 신청기한과 필요서류를 확인하세요.
전세보증금 반환보증, 전세보증보험, HUG 전세보증보험, HF 전세지킴보증, SGI 전세금보장보험, 전세보증보험 가입조건, 전세보증보험 보증료
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